زمین هست، خانه نیست؛ نقد سیاست محدودسازی واگذاری زمین در بحران مسکن

در شرایطی که قیمت مسکن در بسیاری از شهرهای ایران به سطحی رسیده که خرید خانه برای بخش بزرگی از جامعه تقریباً غیرممکن شده است، یکی از موضوعاتی که بارها از سوی کارشناسان مطرح می‌شود، سیاست محدود دولت‌ها در واگذاری زمین برای ساخت مسکن است. بسیاری از متخصصان حوزه مسکن معتقدند که در کشوری با وسعت جغرافیایی ایران، کمبود زمین به معنای واقعی وجود ندارد، اما سیاست‌های انقباضی در عرضه زمین باعث شده هزینه این نهاده اصلی در ساخت‌وساز به شدت افزایش پیدا کند.

زمین یکی از مهم‌ترین اجزای قیمت مسکن است. در بسیاری از شهرهای ایران، سهم زمین در قیمت نهایی یک واحد مسکونی به بیش از نیمی از قیمت کل می‌رسد. این در حالی است که در بسیاری از کشورها، دولت‌ها با سیاست‌های مختلف تلاش می‌کنند زمین را به شکل گسترده‌تری در اختیار سازندگان یا خانوارها قرار دهند تا هزینه تولید مسکن کاهش یابد.

به گزارش پارس قلم ، در ایران اما طی سال‌های گذشته، روند واگذاری زمین به مردم برای ساخت مسکن محدود بوده و در بسیاری از مناطق شهری، عرضه زمین به بازار بسیار کنترل‌شده انجام شده است. این سیاست که در برخی مقاطع با هدف جلوگیری از گسترش افقی شهرها یا حفظ اراضی کشاورزی اجرا شده، در عمل به افزایش قیمت زمین در شهرها و به دنبال آن افزایش قیمت مسکن منجر شده است.

کارشناسان می‌گویند یکی از دلایل اصلی جهش قیمت مسکن در سال‌های اخیر، **کمیاب شدن زمین شهری** است. وقتی زمین به اندازه کافی وارد بازار نشود، قیمت آن به سرعت افزایش پیدا می‌کند و همین موضوع هزینه ساخت مسکن را بالا می‌برد. در چنین شرایطی حتی اگر سازندگان بتوانند هزینه ساخت را کنترل کنند، باز هم قیمت زمین عامل تعیین‌کننده در قیمت نهایی مسکن خواهد بود.

برخی اقتصاددانان حوزه مسکن معتقدند سیاست‌های محدودکننده در عرضه زمین عملاً باعث شکل‌گیری **رانت در بازار زمین** شده است. وقتی دسترسی به زمین محدود باشد، ارزش زمین‌های موجود به سرعت افزایش می‌یابد و این موضوع به سود مالکان زمین و به زیان مصرف‌کنندگان نهایی تمام می‌شود. در چنین بازاری، زمین به یک دارایی سرمایه‌ای تبدیل می‌شود و انگیزه برای نگهداری و احتکار آن افزایش پیدا می‌کند.

از سوی دیگر، محدود بودن واگذاری زمین باعث شده بخش بزرگی از تقاضای مسکن به سمت خرید واحدهای آماده در مناطق شهری هدایت شود. این مسئله فشار تقاضا بر بازار آپارتمان‌ها را افزایش داده و به رشد بیشتر قیمت‌ها دامن زده است. در حالی که اگر زمین بیشتری برای ساخت در اختیار خانوارها یا تعاونی‌ها قرار می‌گرفت، بخشی از تقاضا به سمت ساخت‌وساز شخصی هدایت می‌شد و فشار بازار کاهش پیدا می‌کرد.

کارشناسان همچنین معتقدند سیاست‌های انقباضی در عرضه زمین باعث شده **توسعه شهری به شکل نامتوازن** پیش برود. در بسیاری از کلان‌شهرها، به دلیل محدودیت زمین در محدوده‌های شهری، ساخت‌وساز به سمت افزایش تراکم و بلندمرتبه‌سازی سوق پیدا کرده است. این در حالی است که در بسیاری از مناطق اطراف شهرها زمین‌های گسترده‌ای وجود دارد که می‌توانست با برنامه‌ریزی مناسب برای توسعه مسکن مورد استفاده قرار گیرد.

در سال‌های اخیر برخی طرح‌ها مانند واگذاری زمین در قالب طرح‌های دولتی مسکن مطرح شده، اما بسیاری از کارشناسان معتقدند این طرح‌ها به دلیل محدود بودن مقیاس یا پیچیدگی‌های اجرایی نتوانسته‌اند اثر قابل توجهی بر بازار مسکن بگذارند. آنها تأکید می‌کنند که حل بحران مسکن نیازمند سیاستی گسترده‌تر و پایدارتر در زمینه عرضه زمین است.

به باور برخی متخصصان، دولت می‌تواند با **آزادسازی هدفمند زمین‌های دولتی** و ایجاد زیرساخت‌های لازم، شرایطی فراهم کند که خانوارها بتوانند با هزینه کمتر اقدام به ساخت مسکن کنند. در ایران بخش قابل توجهی از زمین‌های اطراف شهرها در اختیار نهادهای دولتی یا عمومی قرار دارد و در صورت برنامه‌ریزی مناسب می‌توان از این ظرفیت برای توسعه مسکن استفاده کرد.

البته مخالفان واگذاری گسترده زمین نیز استدلال‌های خاص خود را دارند. آنها معتقدند توسعه افقی شهرها ممکن است باعث افزایش هزینه‌های زیرساختی، گسترش بی‌رویه شهرها و از بین رفتن اراضی کشاورزی شود. با این حال بسیاری از کارشناسان می‌گویند این چالش‌ها با برنامه‌ریزی شهری دقیق قابل مدیریت است و نمی‌تواند بهانه‌ای برای محدود نگه داشتن عرضه زمین باشد.

برخی تحلیلگران بازار مسکن بر این باورند که اگر سیاست‌های عرضه زمین اصلاح نشود، فشار بر بازار مسکن همچنان ادامه خواهد داشت. در چنین شرایطی حتی برنامه‌های گسترده ساخت مسکن نیز ممکن است نتوانند تأثیر قابل توجهی بر کاهش قیمت‌ها بگذارند، زیرا هزینه زمین همچنان بخش بزرگی از قیمت نهایی را تشکیل می‌دهد.

به همین دلیل بسیاری از کارشناسان پیشنهاد می‌کنند که سیاست‌گذاران در کنار برنامه‌های ساخت مسکن، به **اصلاح سیاست‌های زمین شهری** نیز توجه جدی داشته باشند. افزایش عرضه زمین، ایجاد شهرک‌های جدید، توسعه شهرهای میانی و فراهم کردن امکان ساخت مسکن برای خانوارها از جمله راهکارهایی است که می‌تواند به تعادل‌بخشی بازار کمک کند.

در نهایت، تجربه بسیاری از کشورها نشان می‌دهد که مدیریت صحیح زمین یکی از مهم‌ترین ابزارهای کنترل بازار مسکن است. اگر زمین به اندازه کافی در دسترس سازندگان و خانوارها قرار گیرد، هزینه تولید مسکن کاهش پیدا می‌کند و بازار به سمت تعادل حرکت می‌کند. اما اگر عرضه زمین محدود بماند، حتی افزایش تولید مسکن نیز ممکن است نتواند از رشد قیمت‌ها جلوگیری کند.

از این منظر، بازنگری در سیاست‌های واگذاری زمین می‌تواند یکی از مهم‌ترین گام‌ها برای کاهش فشار بر بازار مسکن و افزایش دسترسی خانوارها به خانه در سال‌های آینده باشد.

مسعود درخشان

نوشته شده توسط: modir modir