نسخه نجات بازار مسکن چیست؟ راهکارهایی که می‌تواند التهاب قیمت خانه را مهار کند

بازار مسکن در ایران طی سال‌های اخیر با افزایش شدید قیمت‌ها، کاهش قدرت خرید خانوارها و افت توان دسترسی به خانه مواجه شده است. در بسیاری از شهرهای بزرگ، قیمت مسکن چندین برابر رشد درآمد خانوارها افزایش یافته و همین مسئله باعث شده خرید خانه برای بخش بزرگی از جامعه به هدفی دشوار تبدیل شود. در چنین شرایطی، یکی از مهم‌ترین پرسش‌ها این است که دولت چه ابزارها و سیاست‌هایی در اختیار دارد تا بتواند بازار مسکن را به سمت تعادل هدایت کند.

کارشناسان معتقدند بازار مسکن بازاری پیچیده و چندبعدی است و برای تنظیم آن نمی‌توان تنها به یک سیاست یا اقدام کوتاه‌مدت تکیه کرد. به باور آنها، دولت باید مجموعه‌ای از سیاست‌های هماهنگ در حوزه زمین، ساخت‌وساز، نظام مالی، مالیات و توسعه شهری را به کار گیرد تا بتواند وضعیت این بازار را بهبود بخشد.

یکی از مهم‌ترین راهکارها برای کنترل قیمت مسکن، افزایش عرضه مسکن است. در بسیاری از سال‌های گذشته، میزان ساخت‌وساز در کشور کمتر از نیاز واقعی بازار بوده است. وقتی عرضه مسکن با تقاضا همگام نباشد، قیمت‌ها به طور طبیعی افزایش پیدا می‌کند. به همین دلیل دولت می‌تواند با تسهیل شرایط ساخت‌وساز، کاهش بروکراسی‌های اداری و حمایت از سازندگان، روند تولید مسکن را سرعت ببخشد.

در کنار افزایش ساخت‌وساز، اصلاح سیاست‌های زمین شهری نیز اهمیت زیادی دارد. زمین یکی از مهم‌ترین اجزای قیمت مسکن است و در بسیاری از شهرهای ایران سهم بالایی از قیمت نهایی خانه را تشکیل می‌دهد. اگر دولت بتواند با برنامه‌ریزی مناسب زمین‌های دولتی را برای ساخت مسکن آزاد کند یا شهرک‌های جدید در اطراف شهرهای بزرگ ایجاد کند، بخشی از فشار قیمتی در بازار مسکن کاهش خواهد یافت.

از سوی دیگر، توسعه نظام تأمین مالی مسکن یکی از ابزارهای مهم برای تنظیم بازار است. در بسیاری از کشورها، خانوارها بخش عمده هزینه خرید خانه را از طریق وام‌های بلندمدت با نرخ سود مناسب تأمین می‌کنند. اما در ایران میزان تسهیلات مسکن نسبت به قیمت واقعی خانه بسیار محدود است و همین مسئله قدرت خرید متقاضیان را کاهش داده است. افزایش سقف وام‌های مسکن، طولانی‌تر شدن دوره بازپرداخت و طراحی ابزارهای مالی جدید می‌تواند دسترسی خانوارها به بازار مسکن را بهبود بخشد.

یکی دیگر از سیاست‌هایی که در بسیاری از کشورها برای کنترل بازار مسکن استفاده می‌شود، اعمال مالیات بر خانه‌های خالی و فعالیت‌های سوداگرانه است. در شرایطی که برخی واحدهای مسکونی به عنوان دارایی سرمایه‌ای نگهداری می‌شوند و وارد بازار عرضه نمی‌شوند، وضع مالیات می‌تواند مالکان را به عرضه این واحدها در بازار اجاره یا فروش تشویق کند. این سیاست در صورت اجرای دقیق می‌تواند به افزایش عرضه واقعی در بازار کمک کند.

کارشناسان همچنین بر اهمیت توسعه بازار اجاره حرفه‌ای تأکید می‌کنند. در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته، بخش بزرگی از بازار مسکن به اجاره اختصاص دارد و شرکت‌های تخصصی در حوزه اجاره‌داری فعالیت می‌کنند. در ایران اما بازار اجاره بیشتر به شکل سنتی و فردی اداره می‌شود. ایجاد مشوق برای سرمایه‌گذاری در حوزه اجاره‌داری حرفه‌ای می‌تواند به افزایش عرضه واحدهای اجاره‌ای و کاهش فشار بر مستأجران کمک کند.

از سوی دیگر، حرکت به سمت صنعتی‌سازی ساختمان می‌تواند نقش مهمی در کاهش هزینه تولید مسکن داشته باشد. استفاده از فناوری‌های نوین ساختمانی، تولید قطعات پیش‌ساخته و به‌کارگیری روش‌های مدرن ساخت‌وساز باعث افزایش سرعت ساخت و کاهش هزینه‌ها می‌شود. در بسیاری از کشورها بخش بزرگی از مسکن با روش‌های صنعتی ساخته می‌شود، در حالی که در ایران هنوز بخش زیادی از ساخت‌وساز به شیوه‌های سنتی انجام می‌شود.

یکی دیگر از سیاست‌هایی که می‌تواند به تعادل بازار مسکن کمک کند، توسعه شهرهای جدید و شهرهای میانی است. تمرکز شدید جمعیت و فعالیت‌های اقتصادی در چند کلان‌شهر باعث شده تقاضای مسکن در این شهرها به شدت افزایش پیدا کند. اگر دولت بتواند با ایجاد زیرساخت‌های مناسب، فرصت‌های شغلی و خدمات شهری را در شهرهای جدید و مناطق کمتر توسعه‌یافته گسترش دهد، بخشی از فشار تقاضا از کلان‌شهرها برداشته خواهد شد.

همچنین ثبات اقتصادی و کنترل تورم نقش مهمی در آرام‌سازی بازار مسکن دارد. تجربه نشان داده است که در دوره‌های تورم بالا، سرمایه‌ها به سمت بازارهایی مانند مسکن حرکت می‌کنند تا ارزش دارایی‌ها حفظ شود. این موضوع باعث افزایش تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن می‌شود. بنابراین کنترل تورم و ایجاد ثبات در اقتصاد کلان می‌تواند از شکل‌گیری موج‌های جدید افزایش قیمت در این بازار جلوگیری کند.

برخی کارشناسان نیز بر ضرورت شفافیت اطلاعات در بازار مسکن تأکید دارند. دسترسی به اطلاعات دقیق درباره معاملات، قیمت‌ها و وضعیت عرضه و تقاضا می‌تواند به تصمیم‌گیری بهتر فعالان بازار کمک کند و از شکل‌گیری حباب‌های قیمتی جلوگیری کند. ایجاد سامانه‌های جامع اطلاعاتی و انتشار منظم داده‌های بازار می‌تواند در این زمینه مؤثر باشد.

در نهایت بسیاری از تحلیلگران معتقدند که حل بحران مسکن در ایران نیازمند یک برنامه جامع و بلندمدت است. بازار مسکن بازاری نیست که با تصمیمات کوتاه‌مدت یا مقطعی به سرعت اصلاح شود. سیاست‌گذاری پایدار، هماهنگی میان نهادهای مختلف و تداوم اجرای برنامه‌ها از جمله عواملی است که می‌تواند به بهبود شرایط این بازار کمک کند.

اگر مجموعه‌ای از این سیاست‌ها به صورت هم‌زمان اجرا شود، می‌توان امیدوار بود که بازار مسکن به تدریج به سمت تعادل حرکت کند و دسترسی خانوارها به مسکن مناسب آسان‌تر شود. در غیر این صورت، ادامه روند فعلی ممکن است فاصله میان درآمد خانوارها و قیمت خانه را بیشتر کند و چالش مسکن را به یکی از جدی‌ترین مسائل اقتصادی و اجتماعی کشور تبدیل کند.

مسعود درخشان

نوشته شده توسط: modir modir