گرانی مصالح ساختمانی، بحران پیش‌فروش مسکن را به ورشکستگی سازندگان کشاند

نرخ مصالح ساختمانی در بهار ۱۴۰۵ نسبت به بهار سال گذشته بیش از دو برابر شده و این جهش، معادله پیش‌فروش مسکن را به هم ریخته است؛ سازندگانی که واحدها را با قیمت‌های پارسال فروخته‌اند، اکنون توان تامین هزینه ساخت را ندارند و برخی در آستانه ورشکستگی قرار گرفته‌اند.**

رشد ۱۰۷ درصدی؛ عددی که معادلات ساخت‌وساز را بر هم زد

داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی شهر تهران در بهار ۱۴۰۵ به ۳۳۶.۴ واحد رسیده است؛ رقمی که افزایش **۱۰۶.۸ درصدی** نسبت به فصل مشابه سال قبل را نشان می‌دهد . به عبارت دیگر، سطح قیمت نهاده‌های ساختمانی در بهار امسال نسبت به بهار ۱۴۰۴ بیش از دو برابر شده است.

این رشد در حالی رخ داده که قیمت مصالح ساختمانی در فاصله پاییز ۱۴۰۴ تا بهار ۱۴۰۵ نیز روند صعودی داشته است. شاخص کل از ۲۰۴.۸ واحد در پاییز به ۲۷۸.۶ واحد در زمستان و سپس به ۳۳۶.۴ واحد در بهار رسید .

کدام مصالح بیشترین جهش را داشتند؟

بر اساس گزارش مرکز آمار، گروه سیمان، بتن، شن و ماسه در بهار ۱۴۰۵ شاخص ۳۰۲.۱ را ثبت کرده و تورم سالانه آن به **۴۲.۹ درصد** رسیده است. گروه گچ و گچ‌کاری با شاخص ۴۱۳.۱، تورم سالانه **۶۹.۱ درصد** را تجربه کرده و گروه انواع بلوک سفالی و آجر نیز با شاخص ۳۰۱.۷، تورم سالانه **۴۷.۷ درصد** داشته است .

در گروه آهن‌آلات، میلگرد، پروفیل، در و پنجره و نرده، تورم فصلی **۱۶.۴ درصد** و تورم سالانه **۸۶.۲ درصد** ثبت شده است. متوسط قیمت تیرآهن نمره ۱۴ از حدود ۶۲۳ هزار و ۷۰۳ ریال در پاییز ۱۴۰۴ به حدود ۹۴۲ هزار و ۸۷۳ ریال در بهار ۱۴۰۵ افزایش یافته است .

پیش‌فروش، سازنده را به ورشکستگی می‌کشاند

فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن، با تأکید بر اینکه رشد قیمت مسکن به ضرر سازندگان بوده است، می‌گوید: «برخی از سازندگان مسکن که قبل از اتمام سال گذشته اقدام به پیش‌فروش مسکن کرده بودند، با گران شدن ملک، زیان فراوانی کردند» .

وی ادامه می‌دهد: «برخی از پیش‌فروش‌کنندگان مسکن با نقدینگی که از بابت پیش‌فروش ملک‌های خود به دست آوردند، این روزها و پس از گرانی ملک حتی نمی‌توانند زمین همان واحدهای پیش‌فروش‌شده را خریداری کنند» .

پورحاجت با صراحت اعلام می‌کند: «برخی از سازندگان مسکن در مرحله ورشکستگی قرار گرفته‌اند» . این وضعیت در شرایطی رخ می‌دهد که بر اساس قانون پیش‌فروش ساختمان، سازنده پس از فروش قطعی حق درخواست افزایش قیمت بر اساس تورم را ندارد .

شکاف مرگبار میان قرارداد و هزینه واقعی

ایرج رهبر، رئیس انجمن صنفی انبوه‌سازان تهران، با تشریح عمق این بحران می‌گوید: «قراردادهای طرح نهضت ملی مسکن بر مبنای قیمت‌های سال ۱۴۰۲ و با نرخ هر متر مربع ۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان منعقد شده است. حتی اگر تعدیل ۱۰۰ درصدی نیز اعمال شود، رقم قرارداد به حدود ۱۶ میلیون تومان می‌رسد، در حالی که هزینه واقعی ساخت هر متر مربع اکنون حدود ۳۵ میلیون تومان است» .

این شکاف میان قیمت قرارداد و هزینه واقعی، تنها به پروژه‌های دولتی محدود نمی‌شود. در بخش خصوصی نیز سازندگانی که واحدهای خود را پیش‌فروش کرده‌اند، با همین مشکل مواجهند. رهبر تأکید می‌کند: «با توجه به شرایط فعلی، سازندگان تمایلی به آغاز پروژه‌های جدید ندارند و امکان ورود به ساخت‌وسازهای تازه برای آنها وجود ندارد. در حال حاضر، اولویت فعالان این بخش تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام است» .

هزینه ساخت از توان خارج شده است

کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران، با اشاره به افزایش هزینه تمام‌شده ساخت می‌گوید: «در گذشته هزینه ساخت هر مترمربع مسکن حدود ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان عنوان می‌شد، اما اکنون این رقم در بسیاری از پروژه‌ها به محدوده ۴۰ تا ۵۰ میلیون تومان رسیده و حتی ارقام ۶۰ میلیون تومان نیز برای برخی ساخت‌وسازها مطرح است» .

فرشید پورحاجت نیز با اشاره به عبور کف هزینه‌های ساخت از مرزهای قبلی، خاطرنشان می‌کند: «هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان ۵ طبقه به طور میانگین به حدود ۵۰ تا ۵۱ میلیون تومان رسیده است. با توجه به به‌روزرسانی حقوق، دستمزدها و نرخ نهاده‌ها، افزایش هزینه‌های ساخت نسبت به گذشته بیش از ۳۰ درصد بوده است» .

دستمزد؛ عامل پنهان اما تعیین‌کننده

بر اساس مصوبه شورای عالی کار، حداقل دستمزد سال ۱۴۰۵ نسبت به سال قبل افزایش قابل توجهی داشته است. انبوه‌سازان می‌گویند برخی رشته‌های تخصصی مانند آرماتوربندی، قالب‌بندی، برق‌کاری و تأسیسات، دستمزد نیروهای ماهر حتی بیش از ۴۰ درصد افزایش یافته است .

ایرج رهبر با اشاره به جهش دستمزد نیروی کار می‌گوید: «پیش از جنگ، دستمزد روزانه یک کارگر ساده بین یک میلیون و ۲۰۰ هزار تا یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود، اما اکنون این رقم به حدود ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسیده است. همچنین دستمزد نیروهای فنی نیز به حدود ۴ تا ۴.۵ میلیون تومان در روز افزایش یافته است» .

چرا این بحران حل نمی‌شود؟

ریشه اصلی مشکل در ساختار قانونی و اقتصادی پیش‌فروش نهفته است. در قرارداد پیش‌فروش، سازنده متعهد می‌شود واحد را در موعد مشخص و با اوصاف تعیین‌شده تحویل دهد، اما هیچ مکانیزمی برای تعدیل قیمت در صورت جهش غیرمنتظره هزینه‌ها پیش‌بینی نشده است .

قانون پیش‌فروش ساختمان که در سال ۱۳۸۹ به تصویب رسید و در سال ۱۳۹۷ اصلاح شد، نتوانسته برای شرایط بحرانی مانند جنگ و جهش‌های شدید ارزی راهکاری ارائه دهد . سازندگان از قوه قضائیه و مقننه می‌خواهند به قراردادهای پیش‌فروش ورود کرده و اصلاحات لازم را انجام دهند .

در شرایط فعلی، بازار مسکن گرفتار نوعی قفل ساختاری شده است: از یک سو، قیمت تمام‌شده ساخت به قدری بالا رفته که سازنده نمی‌تواند واحد را با قیمت‌های قبلی تحویل دهد؛ از سوی دیگر، خریدار نیز توان پرداخت قیمت‌های جدید را ندارد. نتیجه، توقف تولید و تعمیق رکود است.

تا زمانی که مکانیزمی برای مدیریت ریسک پیش‌فروش در شرایط بحرانی تعریف نشود، هر جهش جدید در قیمت مصالح، موج تازه‌ای از ورشکستگی سازندگان و توقف پروژه‌ها را به همراه خواهد داشت.

مسعود درخشان نسب

نوشته شده توسط: modir modir