مسکن چرا از دسترس مردم خارج شد؟ واکاوی دلایل جهش قیمت خانه در سال‌های اخیر

بازار مسکن در ایران طی سال‌های اخیر یکی از پرتلاطم‌ترین دوره‌های خود را تجربه کرده است. افزایش شدید قیمت خانه در شهرهای بزرگ و حتی شهرهای متوسط باعث شده خرید مسکن برای بخش بزرگی از جامعه به رؤیایی دور از دسترس تبدیل شود. بررسی روندهای بازار نشان می‌دهد که جهش قیمت مسکن تنها نتیجه یک عامل نیست، بلکه مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی، ساختاری و سیاستی در کنار هم موجب شکل‌گیری این وضعیت شده‌اند.

یکی از مهم‌ترین عوامل افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر، تورم عمومی اقتصاد است. اقتصاد ایران در یک دهه گذشته با نرخ‌های بالای تورم مواجه بوده و این مسئله به طور طبیعی بر بازار دارایی‌ها از جمله مسکن نیز اثر گذاشته است. وقتی قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار، زمین و سایر هزینه‌های تولید افزایش پیدا می‌کند، قیمت نهایی مسکن نیز بالا می‌رود. در واقع مسکن به عنوان یکی از دارایی‌های مهم در اقتصاد ایران، همواره از تورم عمومی تأثیر می‌پذیرد.

عامل مهم دیگر، افزایش شدید قیمت زمین در شهرهای بزرگ است. در بسیاری از کلان‌شهرها به ویژه تهران، سهم زمین از قیمت نهایی مسکن بسیار بالا رفته است. در برخی مناطق حتی بیش از ۶۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی مربوط به ارزش زمین است. محدودیت زمین در مناطق شهری، تمرکز جمعیت در کلان‌شهرها و نبود سیاست‌های مؤثر برای توسعه متوازن شهری باعث شده زمین به یکی از گران‌ترین اجزای تولید مسکن تبدیل شود.

از سوی دیگر، افزایش هزینه ساخت‌وساز نیز نقش مهمی در رشد قیمت مسکن داشته است. طی سال‌های اخیر قیمت مصالح ساختمانی مانند سیمان، فولاد، شیشه و تجهیزات ساختمانی به طور قابل توجهی افزایش یافته است. نوسانات نرخ ارز نیز بر قیمت بسیاری از مصالح و تجهیزات ساختمانی اثر گذاشته و هزینه ساخت هر متر مربع ساختمان را بالا برده است. در نتیجه سازندگان برای جبران هزینه‌های خود ناچارند واحدهای مسکونی را با قیمت‌های بالاتری عرضه کنند.

یکی دیگر از عوامل مهم در گرانی مسکن، کاهش عرضه در برابر تقاضای بالا است. در سال‌های اخیر به دلایل مختلفی از جمله افزایش هزینه ساخت، نااطمینانی اقتصادی و کاهش قدرت خرید مردم، بخشی از سازندگان از بازار خارج شده‌اند یا سرعت ساخت‌وساز کاهش یافته است. این در حالی است که تقاضای مسکن به دلیل رشد جمعیت شهری، تشکیل خانوارهای جدید و مهاجرت به شهرهای بزرگ همچنان بالاست. این عدم تعادل میان عرضه و تقاضا، فشار بیشتری بر قیمت‌ها وارد کرده است.

در کنار این عوامل، نقش سرمایه‌گذاری و نگاه سرمایه‌ای به مسکن نیز در افزایش قیمت‌ها قابل توجه است. در اقتصاد ایران، مسکن همواره یکی از امن‌ترین محل‌های سرمایه‌گذاری محسوب شده است. در دوره‌هایی که بازارهای مالی با نوسان همراه بوده‌اند، بسیاری از سرمایه‌گذاران به سمت خرید مسکن حرکت کرده‌اند تا ارزش دارایی خود را حفظ کنند. این موضوع باعث شده تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن افزایش یابد و قیمت‌ها سریع‌تر رشد کند.

یکی دیگر از عوامل مؤثر در این بازار، ضعف نظام مالی و اعتباری در بخش مسکن است. در بسیاری از کشورها بخش قابل توجهی از خرید مسکن از طریق وام‌های بلندمدت و ارزان‌قیمت تأمین می‌شود. اما در ایران تسهیلات بانکی مسکن معمولاً نسبت به قیمت واقعی خانه بسیار محدود است و دوره بازپرداخت آن نیز کوتاه‌تر از استانداردهای جهانی است. این موضوع باعث شده قدرت خرید خانوارها برای ورود به بازار مسکن کاهش یابد و فاصله میان درآمد و قیمت خانه بیشتر شود.

همچنین باید به نبود سیاست‌های پایدار در حوزه مسکن اشاره کرد. در سال‌های مختلف برنامه‌های متعددی برای ساخت مسکن یا کنترل قیمت‌ها مطرح شده، اما بسیاری از این برنامه‌ها یا به طور کامل اجرا نشده‌اند یا با تغییر دولت‌ها دچار وقفه شده‌اند. نبود یک برنامه بلندمدت و پایدار برای مدیریت بازار مسکن باعث شده این بازار همواره در معرض نوسانات شدید قرار داشته باشد.

از سوی دیگر، تمرکز شدید جمعیت و فعالیت‌های اقتصادی در چند کلان‌شهر نیز فشار قابل توجهی بر بازار مسکن وارد کرده است. در حالی که فرصت‌های شغلی، آموزشی و خدماتی در شهرهایی مانند تهران، اصفهان و مشهد متمرکز شده، مهاجرت به این شهرها همچنان ادامه دارد. این تمرکز جمعیت باعث افزایش تقاضا برای مسکن در این مناطق و در نتیجه رشد قیمت‌ها شده است.

عامل دیگری که در سال‌های اخیر بیشتر مورد توجه قرار گرفته، کمبود فناوری‌های نوین و صنعتی‌سازی در ساخت‌وساز است. بخش بزرگی از ساخت‌وساز در ایران هنوز به روش‌های سنتی انجام می‌شود که زمان‌بر و پرهزینه است. استفاده محدود از فناوری‌های صنعتی و ساخت‌وساز مدرن باعث شده سرعت تولید مسکن پایین بماند و هزینه ساخت نیز بالا باشد.

در نهایت، انتظارات تورمی نیز یکی از عوامل پنهان اما مهم در بازار مسکن است. وقتی فعالان بازار انتظار دارند قیمت‌ها در آینده افزایش پیدا کند، رفتار آنها نیز تغییر می‌کند. برخی فروشندگان از عرضه ملک خودداری می‌کنند و برخی خریداران برای جلوگیری از افزایش قیمت‌ها سریع‌تر اقدام به خرید می‌کنند. این رفتارها می‌تواند به شکل‌گیری موج‌های جدید افزایش قیمت در بازار مسکن منجر شود.

مجموع این عوامل باعث شده بازار مسکن در ایران طی سال‌های اخیر با رشد شدید قیمت‌ها روبه‌رو شود و فاصله میان درآمد خانوارها و قیمت خانه به شکل قابل توجهی افزایش یابد. کارشناسان معتقدند حل این مشکل نیازمند مجموعه‌ای از سیاست‌های هماهنگ است؛ از کنترل تورم و افزایش عرضه مسکن گرفته تا توسعه نظام مالی مسکن، اصلاح سیاست‌های شهری و حرکت به سمت صنعتی‌سازی ساخت‌وساز.

بدون چنین اصلاحاتی، احتمال تداوم فشار بر بازار مسکن و دشوارتر شدن دسترسی خانوارها به خانه در سال‌های آینده همچنان وجود خواهد داشت.

مسعود درخشان

نوشته شده توسط: modir modir