۷۰ درصد افزایش در سایه سکوت / اجاره‌بهای تهران از کنترل خارج شد

در حالی که سقف قانونی افزایش اجاره‌بها در تهران ۲۵ درصد تعیین شده، گزارش‌های میدانی از افزایش ۷۰ تا ۱۰۰ درصدی اجاره‌ها حکایت دارد . بازار اجاره مسکن تهران در شهریور ۱۴۰۵ به نقطه‌ای رسیده که دیگر نه با کنترل دستوری مهار می‌شود و نه با وام ودیعه تسکین می‌یابد. سهم هزینه مسکن در سبد خانوارهای تهرانی از مرز ۵۰ درصد عبور کرده و در مناطق کم‌درآمد به ۷۰ درصد رسیده است . این گزارش به بررسی ریشه‌های این بحران و راهکارهای عملی خروج از آن می‌پردازد.

چرا اجاره‌بها در تهران مهار نمی‌شود؟

دبیر اتحادیه مشاوران املاک تهران با تأکید بر اینکه «بسیاری از مالکان سقف ۲۵ درصدی را رعایت نکرده‌اند»، می‌گوید: «با توجه به نرخ تورم بالای ۸۰ درصد، بسیاری از مالکان افزایش ۲۵ درصدی را نمی‌پذیرند و در برخی موارد، افزایش اجاره‌بها به بیش از ۴۰ یا حتی ۵۰ درصد رسیده است» . برخی گزارش‌ها از افزایش **۷۰ درصدی** نیز حکایت دارند .

نکته تلخ ماجرا اینجاست که ممکن است در سامانه‌های رسمی، اعداد مربوط به افزایش ۲۵ درصدی ثبت شود، اما «طرفین در خارج از چارچوب ارقام ثبت‌شده در سامانه‌ها، بر سر مبالغ بالاتر توافق کرده و قرارداد را تمدید می‌کنند» . سقف قانونی به یک تشریفات صوری تبدیل شده است.

کاهش قدرت خرید و مهاجرت اجباری

فشار هزینه‌ها، الگوی سکونت خانوارهای تهرانی را تغییر داده است. «مردم به صورت پلکانی به سمت یک یا دو محله پایین‌تر حرکت کرده‌اند» و افزایش جمعیت در مناطقی مانند گرمدره، شهریار و رباط‌کریم نشانه تشدید حاشیه‌نشینی است . بخش قابل توجهی از خانه‌های حاشیه تهران به صورت قولنامه‌ای اجاره داده می‌شوند و برخی واحدها فاقد انشعابات مستقل هستند؛ «موضوعی که از نظر ایمنی و حقوقی می‌تواند خطرناک باشد» .

راهکارهایی که جواب نداده‌اند

رئیس انجمن انبوه‌سازان با صراحت می‌گوید: «کنترل دستوری بازار اجاره‌بها جواب نمی‌دهد» و تأکید می‌کند: «اگر هدف این است که قیمت اجاره‌بها در بازار رقابتی کاهش پیدا کند، باید به صورت اساسی و ریشه‌ای برای افزایش تولید مسکن اقدام کرد» .مرکز پژوهش‌های مجلس نیز در گزارشی ماده ۷ قانون ساماندهی را دارای «نقص‌های بنیادین در طراحی» دانسته و می‌گوید قانون به جای ایجاد نظامی پایدار، «مداخله‌ای مشروط، واکنشی و وابسته به شکایت فردی» را شکل داده است . عبارت «مصلحت ملزمه» در قانون، معیار روشنی ندارد و اجرای سقف‌گذاری را به تشخیص اداری وابسته کرده است .

وام ودیعه: مُسکنی با سود ۲۳ درصد

دولت سقف وام ودیعه مسکن در تهران را به ۳۶۵ میلیون تومان رسانده است . اما این وام با نرخ سود ۲۳ درصد، «عملاً مشکل را به آینده منتقل کرده و می‌تواند منجر به انباشت بدهی و کاهش رفاه خانوار شود» . بسیاری از خانوارهای کم‌درآمد نیز «به دلیل اقساط سنگین یا ناتوانی در تأمین آورده اولیه عملاً از این تسهیلات بهره‌مند نمی‌شوند» .

راهکارهای واقعی: چه باید کرد؟

۱. افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای، نه کنترل قیمت

راه‌حل اصلی از نگاه کارشناسان، تولید و عرضه واحدهای اجاره‌ای است. رئیس انجمن انبوه‌سازان می‌گوید: «باید اجاره‌داری حرفه‌ای و تولید مسکن اجاره‌ای توسعه پیدا کند» . در حال حاضر «اجاره‌داری حرفه‌ای به ندرت اتفاق می‌افتد و بسیاری از مالکان تمایلی به اجاره دادن واحدهای خود ندارند» .

۲. مشوق‌های مالیاتی برای قراردادهای بلندمدت

قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب ۱۴۰۳، مشوق‌هایی برای مالکان در نظر گرفته است. بر اساس ماده یک این قانون، «در صورتی که موجران با مستأجران خود قرارداد سه ساله منعقد کنند، ۱۰۰ درصد از مالیات معاف و اگر دو ساله باشد، ۷۰ درصد مشمول معافیت‌های مالیاتی می‌شوند» . این اقدام «در راستای راحت شدن خیال مستأجران» و ایجاد ثبات نسبی در بازار طراحی شده است .

۳. الزام به تمدید قرارداد و جریمه سنگین متخلفان

ماده ۷ قانون ساماندهی، ابزارهای نظارتی مهمی ایجاد کرده است. بر اساس تبصره ۱ این ماده، «در صورت عدم رعایت نرخ افزایش اجاره‌بهای سالانه توسط موجر و شکایت مستأجر تا پس از پنج سال بعد از انعقاد قرارداد، موجر علاوه بر پرداخت مبالغ اضافه دریافت شده، به جریمه‌ای معادل سه برابر مبلغ غیرمجاز محکوم می‌شود» .

همچنین بنگاه‌های مشاور املاک «ملزم به بررسی اسناد ملک از جمله اجاره‌نامه دو سال گذشته» هستند و در صورت تخلف، «در مرتبه چهارم به محرومیت دائم از اشتغال» محکوم می‌شوند .

با این حال، منتقدان می‌گویند «ضعف نظارت، کمبود نیروی بازرسی و نبود مکانیسم تنبیهی مؤثر باعث شده این سیاست بیشتر جنبه نمایشی داشته باشد» . حتی با تعیین سقف افزایش، «موجر می‌تواند قرارداد مستأجر فعلی را تمدید نکند و واحد را با قیمت روز به مستأجر دیگری واگذار کند» .

۴. شفافیت بازار و سامانه‌های اطلاعاتی

یکی از خلأهای اصلی، نبود آمار دقیق و یکپارچه از بازار اجاره است. راه‌اندازی سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات و اتصال آن به سازمان امور مالیاتی می‌تواند به شفافیت بازار کمک کند. قانون ساماندهی، بنگاه‌های مشاور املاک را «ملزم به ارسال قراردادهای خارج از سقف به سازمان امور مالیاتی از طریق اتصال برخط» کرده است .

از مسکن‌درمانی تا درمان ریشه‌ای

بحران اجاره‌بهای تهران محصول ترکیبی از تورم مزمن، کاهش قدرت خرید خانوارها و کمبود شدید عرضه مسکن اجاره‌ای است . تجربه نشان داده است که کنترل دستوری قیمت بدون توجه به عرضه و تقاضا نه تنها مشکل را حل نمی‌کند، بلکه می‌تواند به کاهش بیشتر عرضه و تعمیق بحران منجر شود .

راه خروج از این وضعیت، ترکیبی از افزایش تولید مسکن اجاره‌ای، توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای، مشوق‌های مؤثر برای مالکان و نظارت جدی بر اجرای قانون است. تا زمانی که این اجزا در کنار هم قرار نگیرند، هر راه‌حلی تنها تسکینی موقت بر زخمی عمیق خواهد بود.

مسعود درخشان

نوشته شده توسط: modir modir